Com ajudar al teu fill a comprar casa i no morir en l'intent

Tot i la forta correcció del preu de l'habitatge i de la major predisposició de la banca a l'hora de concedir hipoteques, la veritat és que els futurs propietaris necessiten tenir estalviat entre un 20-30% del preu final de l'immoble. Percentatges que es tradueixen en unes quantitats de diners que la majoria de les vegades no estan a l'abast dels particulars i famílies que volen comprar una casa.
Per compensar aquesta manca de recursos econòmics, moltes entitats financeres exigeixen que un tercer avali l'operació, sense que les parts afectades, és a dir, hipotecats i avaladors, siguin plenament conscients de les implicacions i riscos que estan assumint en prendre aquesta decisió.
La figura de l'avalador es va estendre com la pólvora en ple 'boom' immobiliari. Les hipoteques al 100% i l'ús massiu del avalador en la concessió d'hipoteques van permetre que pràcticament qualsevol pogués comprar-se una casa. Pares que van avalar als seus fills, avis que van avalar als seus néts o amics que van fer el mateix per fer un favor a un amic.
Un favor que, en molts casos, es va convertir en un autèntic malson, ja que, quan la bombolla va esclatar i la taxa d'atur es va disparar, van ser moltes les famílies que no van poder fer front al pagament de la hipoteca i va ser llavors quan la banca es va llançar, no només contra ells, sinó també contra els que els van avalar per intentar recuperar els diners. I va ser llavors quan la majoria es va adonar del que realment significava actuar com avalador. Ni més ni menys que respondre amb tots els seus béns, presents o futurs, del deute contret, convertint-se en les víctimes col·laterals dels desnonaments i en els oblidats del sistema hipotecari.
"En plena eufòria immobiliària, tothom avalava. Els bancs demanaven avals per a totes aquelles operacions al límit. Quan va esclatar la crisi, molts dels que van avalar van perdre casa seva, produint-se un autèntic drama social ", recorda Luis Javaloyes, director general d'Agència Negociadora.
"Avalar significa estar disposats a pagar el deute hipotecari completa que ha sol·licitat el titular. Més despeses associades. Per tant, no cal avalar si un no té els diners suficients per fer front a aquesta situació, o s'arrisca tot el patrimoni present i futur ", apunta Pau A. Monserrat, economista del portal de finances iAhorro.com.
¿Avalista o hipotecant no deutor?
Ara, vuit anys després de la crisi, els avaladors segueixen estant presents en multitud de contractes hipotecaris. No obstant això, ha començat a estendre l'ús d'una altra figura que permet als pares, avis i amics donar un cop de mà a qui vol comprar una casa, però limitant la seva responsabilitat. Es tracta de l'hipotecant no deutor, que hipoteca el seu propi habitatge com a segona garantia d'un préstec hipotecari que signa un tercer. "Portem anys sense signar operacions amb avaladors", assegura Luis Javaloyes, alhora que reconeix que la figura de l'hipotecant no deutor "està molt més estesa".
"Signa per permetre que el banc que concedeix la hipoteca hipotequi part del seu habitatge, que s'aporta com a doble garantia. Per tant, hi ha un sol préstec hipotecari amb dues garanties, la casa que compren els titulars hipotecaris principals i la de l'hipotecant no deutor ", aclareix Pau A. Monserrat.
Quina opció és la més recomanable? "En primer lloc, dir que l'ideal seria no haver de recórrer a cap d'aquestes figures. Si no tenim prou diners per comprar una casa, igual hauríem d'esperar. Però si volem comprar, convé deixar molt clar que, en cas d'impagament de la hipoteca, tant l'avalista com l'hipotecant no deutor responen davant el banc. Cap d'aquestes figures és titular del deute, però ambdues responen d'ella ", explica Cristina Borrallo, advocada de futurlegal.com, portal d'advocats i economistes experts en dret bancari.
Ajudar limitant els riscos
"La diferència entre les dues és que el hipotecant no deutor pot limitar la seva responsabilitat, per exemple, als primers 10.000 euros de la hipoteca, de tal manera que, un cop que l'hipotecat paga aquests 10.000 primers euros, s'extingeix la responsabilitat de l'hipotecant no deutor. També es pot limitar la seva responsabilitat al 50% del préstec, als 10 primers anys de la hipoteca, etcètera ", afegeix Borrallo.
D'aquesta manera, el familiar o amic que ajuda a comprar la casa no respon ni del total del deute, ni amb tots els seus béns presents i futurs. Respon del percentatge hipotecat de casa seva, i amb aquest immoble posat en doble garantia. Un risc limitat, però risc, al cap ia la fi.
"Tot i que se sol hipotecar un percentatge petit de l'habitatge de l'hipotecant no deutor, normalment el que sobrepassa el 80% del valor de compravenda o taxació, el risc de perdre aquest habitatge existeix. Per molt que s'hipotequi un 10%, per exemple, en cas d'impagament, el banc podria instar la subhasta per aquesta quantitat i, de no tenir el hipotecant aquests diners, acabar veient subhastada casa seva ". És a dir, tot i que la responsabilitat es limita, el risc no desapareix al 100%.
"La figura de l'avalador ve a reforçar la qüestió relativa a la capacitat de reemborsament o la solvència del titular, mentre que el hipotecant no deutor serveix per donar suport a la qüestió del LTV, de la garantia real", aclareix Javaloyes qui recorda que l'avalador no ha de tenir un habitatge en propietat, però el hipotecant no deutor, si.
A la guia del portal de finances de iAhorro, ens posen un exemple. Un dels casos més freqüents és el d'una parella que sol·licita una hipoteca al 100% més despeses. Actualment, el màxim que solen concedir els bancs és un 80% de la taxació, encara que de vegades donen l'opció d'hipotecar un altre habitatge més per arribar al 100%, i és aquí quan es produeix la hipoteca sobre l'habitatge de l'hipotecant no deutor.
Seria el que vulgarment s'entén com que un familiar posi la seva propietat en garantia que cobreixi la part que falti de la definida abans com a responsabilitat hipotecària. "Aquesta figura dins el món de les hipoteques és molt més beneficiosa que la de avalador per al qual la exerceix, ja que, si es impagada el préstec, el nostre deute es limita al que hipotecat i res més", explica Pau Monserrat.
Per a aquest expert, abans de signar res, "cal conèixer en profunditat les implicacions jurídiques i pràctiques. Si confiem en el que ens explica el banc o pensem que el notari ens ho aclarirà el dia de la signatura, podem penedir en un futur i pagar aquest excés de confiança fins i tot perdent la nostra pròpia habitatge ".
En aquest sentit, Cristina Borrallo reconeix que "al banc li interessa molt més la figura de l'avalador, si bé avui dia es signen hipoteques amb les dues figures. Això sí, ha de ser el futur hipotecat qui proposi al banc la figura de l'hipotecant no deutor. Si no diu res, el més probable és que el banc ens proposi la figura de l'avalador ".