Despeses de formalització d'hipoteques: com reclamar-les al banc i fins quan es pot

El Tribunal Suprem ha declarat nul·les, per abusives, una sèrie de clàusules que de manera sistemàtica s'han inclòs en els préstecs hipotecaris a Espanya.

Si revisem la nostra escriptura de constitució del préstec signada davant de notari, podrem comprovar que molt probablement el banc va incloure una clàusula (habitualment sol ser la estipulació cinquena), en la qual s'indica que totes les despeses derivades de dita escriptura seran per compte del prestador, és a dir, el consumidor.
Aquestes despeses els relaciona el Tribunal Suprem en la seva sentència 705/2015 de 23 de desembre de 2015, i són: la factura del Notari, Registre de la Propietat, Gestoria que va tramitar l'escriptura, la factura de la Taxació del pis i, fins i tot, l'Impost d'Actes Jurídics documentats relatius al préstec.
Es considera nul·la, per abusiva, la clàusula sobre l'atribució de despeses perquè no permet una mínima reciprocitat en la distribució dels mateixos respecte de la intervenció notarial i registral i fa recaure íntegrament sobre el hipotecant.
L'import de la reclamació variarà en funció de l'import del préstec, al voltant d'uns 3.000 euros, que poden reclamar tots aquells que han signat una hipoteca, segons destaca Carlos Martínez Verduch, advocat del Despatx Ballester, consultat per València Plaza.
Per poder recuperar els diners del banc, el primer pas, segons Martínez Verduch, és una reclamació prèvia a l'entitat bancària i davant la previsible desatenció de la mateixa, la reclamació judicial, a la qual s'adjuntaran còpia de les factures abonades (notari, Registre, Gestoria, Taxació, impost) juntament amb l'escriptura de préstec. En cas de no disposar-ne, hauran d'obtenir-duplicats de les mateixes.
Qui pot reclamar?
Respecte a la possibilitat de reclamar despeses d'hipoteques cancel·lades, el criteri del Despatx Ballester és que és viable, a causa de que la reclamació es basa en la nul·litat d'una clàusula per abusiva.
No obstant això, Ana Pelechano, del despatx valencià JLL Advocats, matisa que el termini per poder reclamar la devolució de les esmentades quantitats varia en funció de la data de formalització del préstec hipotecari i la seva cancel·lació, sempre en relació amb la data de la sentència, que és el 23 de desembre del 2015.
Així, si el préstec segueix vigent, es podrà sol·licitar fins el 24 de desembre de 2019, quatre anys després de la decisió judicial del Tribunal Suprem. Si ja es va acabar de pagar, podrà sol·licitar-se en aquells préstecs l'últim pagament es va efectuar dins dels quatre anys anteriors a la data de la sentència, és a dir, si es va efectuar després del 23 desembre del 2011.
Segons Pelechano, "amb caràcter general, aquest dret apareix reconegut únicament als prestataris que ostentin la condició de consumidor i usuari facultándosele a reclamar part de les despeses abonades per l'aranzel dels notaris i dels registradors, així com per l'Impost d'Actes JuridicosDocumentados (AJD) ".
Fiscalitat quan es recuperi els diners
Si el banc o el jutge estima total o parcialment la devolució d'aquestes despeses al client per part del banc, això té unes conseqüències fiscals en l'IRPF a considerar, segons adverteix Rafael Sastre Monzó, economista del despatx Nova Aseinte:
"Si es decreta la nul·litat de les clàusules que imposaven al client el càrrec íntegre de les despeses de notaria, registre, taxació, gestoria i Actes Jurídics Documentats, i se li torna aquesta quantitat, la seva conseqüència fiscal en IRPF és que ha de desfer allò que hagués afectat el resultat de la declaració ", adverteix Sastre.
És a dir, cal retrotraure en el temps. Si en el seu dia aquestes despeses van formar part de la deducció per habitatge habitual, correspon realitzar una declaració complementària per minorar l'import d'aquesta deducció.
En el cas que aquestes despeses es financessin i estiguessin per tant inclosos en l'import de la quota, la repercussió fiscal és pràcticament nul·la, ja que només afectaria a la proporció d'aquestes despeses respecte del total finançat.
"Aquelles declaracions anteriors al 2012 estan prescrites, pel que no procediria realitzar cap ajust si es va constituir la hipoteca en un any anterior i es van pagar aquestes despeses al comptat", recalca l'expert fiscal.
D'altra banda, si es condemna en costes a l'entitat (despeses d'advocat i procurador), Hisenda ja s'ha pronunciat clarament en el sentit que aquestes costes, encara que hagin estat abonades directament als advocats i el client no "hagi vist el diners ", es classifiquen com a guanys patrimonials i tributen en l'escala general de l'impost (Consulta vinculant V0767-16).
Segons calcula Rafael Sastre, en termes mitjans, el cost en IRPF de tributar les costes pot suposar uns 150-300 euros (sobre unes costes orientatives d'uns 800 / 1.000 euros).
Adicae recomana reclamar amb prudència
L'Associació d'usuaris de bancs, caixes i assegurances Adicae va aconsellar aquest dilluns als consumidors reclamar extrajudicialment les despeses hipotecaris, bé davant el servei d'atenció al client de l'entitat en qüestió, bé davant el Banc d'Espanya, però va demanar prudència abans de judicialitzar els casos.
Adicae va oferir aquesta recomanació davant la confusió generada en les últimes setmanes després de conèixer diverses sentències de jutjats de primera instància que contradiuen la sentència del Tribunal Suprem de desembre de 2015 en la qual s'establia que no es podia carregar al client la totalitat de les despeses de formalització de les hipoteques.
Els advocats de l'associació llancen un missatge de prudència als consumidors, però també "d'esperança", a l'espera que la doctrina del Suprem es vagi assentant amb les noves sentències de tribunals menors. "Adicae no vol crear falses expectatives", va assenyalar una de les lletrades de l'associació.
En aquest sentit, va recordar que les despeses derivades del préstec corresponen al prestatari i els de la hipoteca correspondrien al prestador. Respecte a les despeses que podria reclamar al consumidor, l'associació apunta a la notaria i al registre, ja que la majoria dels tribunals coincideix que haurien de ser suportats pel banc.
Van assenyalar que la principal controvèrsia resideix en l'impost d'Actes Jurídics Documentats, que varia segons la comunitat autònoma en què s'hagi signat la hipoteca, i en un altre tipus de despeses, com els preprocesals o els processals.
Segons les estimacions d'Adicae, entre sis i vuit milions d'hipoteques podrien veure afectades per la clàusula sobre les despeses hipotecaris que el Suprem va declarar abusiva, encara que l'associació precisa que és aviat per fer càlculs a l'espera de conèixer la posició de la banca davant les reclamacions que es presentin davant els seus serveis d'atenció al client.