En retirada: els fons voltor surten d'Espanya amb milionàries plusvàlua

14/07/2016

Van aterrar a Espanya en 2012 i 2013, quan ningú volia invertir un sol euro al nostre país. Van ser qualificats d'oportunistes o, menys amablement, com fons voltor perquè es van llançar a la compra de tot tipus d'actius immobiliaris a preus d'enderrocament. El seu objectiu era molt clar, comprar molt barat, reposicionar l'actiu, vendre el més aviat possible i obtenir importants plusvàlues.
Aquests inversors van començar invertint en oficines i centres comercials, però aviat es van interessar per actius industrials i logístics, i fins i tot van irrompre en el mercat residencial i plataformes de 'servicing'. Van comprar a bancs, inversors privats, però també a la Sareb i les administracions públiques. Alguns d'ells han començat a desfer posicions i a apuntar-suculentes plusvàlues, alguns fins i tot van arribar a comprar i vendre un mateix actiu en menys de sis mesos, altres estan en ple procés de venda.
L'últim a punt de donar la campanada és Northwood Investors, el fons propietari del major centre comercial de Catalunya, Diagonal Mar. La signatura va comprar aquest actiu al novembre de 2013 al banc dolent irlandès a tan bon preu i en un moment tan baix de mercat que ara, abans que hagin passat tres anys, ja ho posa a la venda amb una plusvàlua latent el 87%. Va abonar 160 milions per aquest complex i espera aconseguir 300.
Precisament, el segment de centres comercials ha protagonitzat en aquests dos últims anys i mig operacions molt sonades. La més recent es tancava fa menys d'un mes i tenia com a protagonista a l'ABC Serrano a Madrid. IBA Capital Partners el comprava a Reyal Urbis el 2013 per 60 milions d'euros per treure-posteriorment a borsa dins del seu SOCIMI Zambal Spain al desembre de 2015. A penes tres mesos després, Zambal ho venia el passat mes de febrer a l'aliança d'empreses ' formada CBRE Global Investment Partners i IBA Capital, que van pagar 140 milions, fet que suposa una revaloració de l'actiu del 133%.
Tot i que, sens dubte, el gran protagonista dels dos grans cops de pilota del sector comercial ha estat Orion Capital Managers, un dels grans inversors immobiliaris del món. En temps rècord es va desprendre de Pleniluni (Madrid) i Puerto Venècia (Saragossa), per un total de 826 milions d'euros.
Els centres comercials, molt actius
Pel segon d'aquests actius, un dels majors centres comercials d'Europa i el més gran d'Espanya, Intu Properties va pagar la xifra rècord de 451 milions d'euros a la recta final de 2014, quan a Espanya començava a parlar-se per primera vegada en set anys de la fi de la crisi immobiliària. Sens dubte, la major operació immobiliària signada aquell any, i una de les més important de tots els temps.
Un any després -a mitjan 2015-, Intu donava entrada al 50% del centre comercial al fons canadenc de pensions CPPIB per 225.400.000. Orion European Real Estate III posseïa un 50% del complex comercial des de la seva construcció i posada en marxa el 2008 i el 2013 va comprar a British Land el 50% restant per 144.500.000 d'euros. Les plusvàlues podrien haver superat els 100 milions d'euros, segons les fonts consultades.
Orion també va aconseguir un bon pessic per Pleniluni. Comprat el 2009 a Banc Santander per 235 milions d'euros, el va vendre en el primer trimestre de 2015 a Klepierre per 375 milions, 25 menys dels inicialment previst. No obstant això, amb unes plusvàlues del 60%. En total, 826 milions d'euros en dues operacions signades en qüestió de mesos.
"Parlem d'inversors que van entrar en un moment molt dur i difícil. Alguns van prendre posicions a llarg termini, mentre que altres van comprar actius als que van aportar valor afegit amb la intenció de reposicionar-i obtenir plusvàlues significatives amb la seva posterior venda ", assegura al Confidencial Mikel Marc-Gardoqui, director nacional d'inversions de CBRE Espanya. "Les operacions més cridaneres, amb més nom i de les que més s'ha escrit són les que han tingut com a protagonistes a aquests grans centres comercials però també s'han produït importants transaccions en zones secundàries i en el segment de mitjanes superfícies", afegeix.