Un exemple pràctic de les despeses que et pots deduir en la renda

01/12/2015

Sis de cada 10 espanyols desconeixen els beneficis fiscals relacionats amb l'habitatge. Un desconeixement que porta a molts d'ells a no beneficiar al màxim de les desgravacions en la declaració de la renda. És el cas dels arrendadors, és a dir, els casolans que obtenen ingressos pel lloguer d'un habitatge. Propietaris als quals, d'altra banda, l'Agència Tributària segueix molt de prop, atès que ha començat a vigilar a aquells propietaris que han anunciat el lloguer en diferents mitjans publicitaris, inclòs internet, i que hauran de declarar si han percebut ingressos per aquest concepte .

Uns rendiments que tot propietari que lloga està obligat a declarar, però que van "més enllà de la simple suma de les rendes obtingudes per l'arrendament", tal com asseguren des Lloguer Protegit, que enumera fins a set tipus de despeses que es poden deduir dels ingressos anuals obtinguts:

1.- Els interessos dels capitals aliens invertits en l'adquisició o millora dels béns o drets i altres despeses de finançament. O el que és el mateix, els interessos produïts per crèdits que s'abonin per la compra de l'habitatge. 2.- Els tributs i recàrrecs no estatals, així com les taxes i recàrrecs estatals: IBI, taxa d'escombraries, enllumenat ... 3.- Les quantitats meritades per tercers en contraprestació directa o indirecta com a conseqüència de serveis personals, com ara administració, vigilància , porteria o similars. 4.- Els ocasionats per la formalització de l'arrendament, subarrendament, cessió o constitució, i els de defensa de caràcter jurídic relatius als béns, drets o rendiments. 5.- Els saldos de dubtós cobrament, sempre que aquesta circumstància quedi prou justificada. 6.- Les despeses de conservació i reparació. 7.- L'import de les primes de contractes d'assegurança, ja siguin de responsabilitat civil, incendi, robatori, trencament de vidres o altres de naturalesa anàloga, sobre els béns o drets productors dels rendiments. 8.- Les quantitats destinades a serveis o subministraments (llum, aigua, gas, telèfon). 9.- Les quantitats destinades a l'amortització de l'immoble en les condicions establertes reglamentàriament.

Un exemple pràctic

Suposem un habitatge que va ser adquirida per 100.000 euros, utilitzant per a això finançament bancari, és a dir, una hipoteca. Pel lloguer d'aquest pis, el propietari ha obtingut uns ingressos anuals de 10.000 euros. D'aquest rendiment net es poden deduir, com a despeses, les següents quantitats:

1.- Per a la formalització de l'arrendament s'han utilitzat els serveis d'un advocat, al qual s'han abonat uns honoraris que ascendeixen a 150 euros. "Aquest import és susceptible d'incloure-ho com a despesa deduïble", assegura Alfredo García, director de Lloguer Protegit.

2.- Per a l'adquisició de l'habitatge de lloguer s'ha utilitzat finançament de tercers, i s'està abonant al banc un import per interessos per a l'amortització d'aquest préstec de 200 euros anuals. "Ull, són els interessos, no el capital. Normalment és el banc el que facilita aquest tipus d'informació ", aclareix García.

3.- Durant la vida de l'arrendament, l'immoble pot patir deterioraments o avaries. Les despeses en la conservació també són objecte de deducció en la renda anual obtinguda, actuant com a límit l'import dels rendiments íntegres obtinguts. L'excés es podrà deduir en els quatre anys següents. "En el nostre exemple, es realitzen obres de reparació d'unes goteres per import de 100 euros", explica el cofundador de Lloguer Protegit.

4.- També el propietari ha d'afrontar una sèrie de pagaments en qüestió de tributs i taxes municipals. Depenent del que s'ha pactat en el contracte d'arrendament i de qui es faci càrrec dels mateixos, el propietari podrà deduir dels rendiments obtinguts. "Exemples d'impostos i taxes podem citar l'IBI, la taxa d'escombraries o el clavegueram. Posem que l'IBI puja a 300 euros, la taxa d'escombraries a 30 euros i clavegueram a 20 euros ", apunta Alfredo García.

5.- "Tampoc podem oblidar que per diverses causes, el llogater pot deixar de complir la seva obligació de pagament. En aquests casos, també és possible la seva deducció, sempre que el deutor es trobi en situació de concurs o sempre que entre el moment de la primera gestió de cobrament realitzada pel contribuent i el de la finalització del període impositiu hagin transcorregut més de sis mesos i no s'hagués produït la renovació del crèdit. Si el saldo de dubtós cobrament fos cobrat després de deduir, es considera com a ingrés en l'exercici en què es produeixi el cobrament ", expliquen fonts jurídiques de Lloguer Protegit. En aquest exemple es deuen des de fa més de sis mesos 833,33 euros corresponents a la mensualitat de gener.

6.- Si es donés el cas que l'immoble formés part de, per exemple, un complex urbanístic, també es podrien descomptar les quantitats abonades en serveis personals, com ara administració, vigilància, porteria o similars. En aquest exemple s'han pagat per concepte d'administració 50 euros.

7.- A mesura que passa el temps, l'habitatge pateix una depreciació efectiva que es calcula de manera objectiva aplicant un 3% sobre el major dels valors següents: el cost d'adquisició satisfet o el valor cadastral, sense incloure el valor del sòl. En l'exemple, el més gran de tots dos valors són els 100.000 de la compravenda, amb la qual cosa la quantitat a aplicar com a despesa ascendiria a 3.000 euros (el 3% de 100.000 euros).

8.- "El propietari, a l'hora de llogar el seu habitatge, busca abans que res seguretat i tranquil·litat. En Lloguer Protegit comptem amb una àmplia varietat d'assegurances que cobreixen des impagament de rendes o subministraments, fins a actes vandàlics i defensa jurídica. En el nostre exemple s'ha contractat una assegurança que cobreix la defensa de les responsabilitats esmentades anteriorment. Les primes satisfetes van ser de 200 euros, i aquesta quantitat deduïble dels rendiments íntegres del capital immobiliari ", explica Alfredo García.

Resum de deduccions

En aquest exemple, els ingressos per llogar l'habitatge ascendeixen a 10.000 euros als quals cal descomptar les despeses, 5.117 euros (150 + 200 + 100 + 300 + 30 + 20 + 833 + 50 + 3000 + 200), amb el que obtenim un rendiment net de 4.883 euros.

L'Impost de la Renda de les Persones Físiques (IRPF) estableix que en els supòsits d'arrendament de béns immobles destinats a habitatge, el rendiment net positiu es redueixi en un 60%.

"A partir de l'1 de gener de 2015, se suprimeix l'exempció del 100% en els arrendaments a menors de 30 anys. Els arrendadors tan sols podran practicar una reducció del 60% al rendiment net per l'arrendament d'habitatge, sense importar l'edat dels inquilins ", recull el Portal d'Habitatge de la Comunitat de Madrid.

En l'exemple, la reducció ascendiria a 2.929,80 euros (que és el resultat d'aplicar el 60% als 4.883,00 euros) i el rendiment obtingut pel lloguer de l'habitatge de 1.953,20 euros (4.883 menys 2.929,80 ). "Com podem veure, el tractament que ofereix l'IRPF a l'arrendament és bastant benèvol", expliquen des de Lloguer Protegit.