El Ayuntamiento ve peligrar la mina de oro de las plusvalías

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (IIVTU), más conocido como plusvalía, graba el aumento del valor de los activos inmobiliarios de las poblaciones, es decir, básicamente la revalorización de los pisos. Según los cálculos de las empresas tasadoras, los pisos entre 2007 y 2015 perdieron entre el 30% y el 45% de su valor. Pero curiosamente los ingresos de los municipios por este impuesto -a pesar que cayó la venta de los pisos y su valor- no paró de crecer.
Según los datos de los Ministerios de Fomento y de Hacienda, en el caso del Ayuntamiento de Barcelona la recaudación por este impuesto subió a 431milions de euros en los tres últimos años. En concreto fueron 114,4 millones en 2013, 145,7 millones en 2014 y 169,7 millones en 2015. Una evolución que va en la línea de la recuperación del mercado inmobiliario, aunque, hay que recordar, los precios aún están muy por debajo de los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.
Estos ingresos, sin embargo, pueden peligrar. En primer lugar, para que el Tribunal Constitucional tiene pendientes de resolver dos cuestiones de inconstitucionalidad al respecto presentadas por jueces del País Vasco. Y en segundo lugar porque, al margen de esta resolución, muchos tribunales han ido pronunciando a favor de los contribuyentes y en contra de los ayuntamientos. El argumento es claro: no se puede devengar el impuesto si hay minusvalías, porque el hecho por el que se tributa es la ganancia que se obtiene entre la compra del piso y su venta al cabo de un tiempo. Y en los últimos años ha pasado lo contrario: se han perdido dinero.
El problema es la fórmula para calcular el tributo. Se parte del valor catastral y se le aplica un coeficiente en función del tiempo que ha gozado del bien. A la cantidad resultante se le pone el tipo impositivo, que varía según el ayuntamiento, pero el máximo es del 30%. Esto hace que aunque el piso haya perdido valor siempre salga a pagar. Pero muchos tribunales -entre los que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y varios juzgados contenciosos de Barcelona- han dictado sentencias en las que se da la razón al contribuyente y se anula la liquidación.
fórmula errónea
Álvaro Benejam, abogado del despacho BMO que ha llevado muchos casos de este tipo, indica que el problema es que la fórmula para calcular la base del impuesto se hizo "en un momento en que el valor de los pisos siempre subía". Según sus cálculos, en el Ayuntamiento de Barcelona las liquidaciones por plusvalías han aumentado un 20% cada año desde el 2012. Pero a pesar de que la mayoría de los contribuyentes que presentan recurso terminan ganando el pleito, "sólo un 1% de los afectados reclaman devolución y, por tanto, los ayuntamientos se quedan el dinero que no son reclamados ".
Porque, según asegura este abogado, el 95% de los casos en que se presenta recurso acaban ganando. Eso sí, primero se debe liquidar el impuesto y luego hay que presentar la reclamación, llegando a los juzgados si es necesario, para obtener la devolución. "De lo contrario -indica el letrado- el Ayuntamiento podría iniciar la vía ejecutiva e incluso embargar las cuentas del contribuyente".
431 millones en tres años
Este abogado explica que el pago de este impuesto afecta sobre todo a los pequeños propietarios, para que los grandes operadores del mercado inmobiliario hacen sus reclamaciones. Algún ayuntamiento, como el de Navata (Alt Empordà), ha optado por no cobrar este impuesto, pero la mayoría de los consistorios lo mantienen con la formulación actual, que obliga a los contribuyentes a pagar aunque no hayan tenido ganancias. Para hacerse una idea, el Ayuntamiento de Barcelona ha recaudado 431 millones por el IIVTU los últimos tres años. Y según los datos del Gobierno, en 2015 este impuesto aportó unos ingresos de 429 millones de euros a los ayuntamientos andaluces, 405 millones a los catalanes, 346 millones a los de la Comunidad de Madrid y 256 millones a los del País Valencià.
Los datos recopilados por BMO Abogados son claras. De enero de 2009 a enero de 2014 la recaudación total por plusvalías de los ayuntamientos españoles aumentó en casi 1.000 millones de euros. Por el contrario, el precio de la vivienda cayó en casi 500 euros el metro cuadrado.
"Desde el 2008 hasta el 2015 la media del precio de la vivienda en España ha caído en un 30% y, aún así, la recaudación de las plusvalías de los ayuntamientos ha aumentado aproximadamente un 100%", dice Benejam.
Para evitar el efecto perverso que tiene la fórmula de cálculo de la plusvalía, basada en el valor catastral, Alvaro Benejam considera que sería más ajustado hacer una tasación comparativa, es decir, que profesionales cualificados calcularan cuánto valía el piso en el momento de la adquisición y, a partir de esta valoración, establecer si el propietario realmente ha tenido ganancias o pérdidas durante el tiempo en que ha dispuesto del bien.