Los buitres del ladrillo ganan y ya levantan el vuelo

20/12/2017

El sector inmobiliario detecta un cambio de perfil en los inversores, ya no tan oportunista, más estable y con más conocimiento del negocio
El caso de Diagonal Mar es paradigmático. Este centro comercial de Barcelona explica en gran parte el comportamiento del mercado de inversión en España en los últimos años, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria -y financiera-, la caída a los infiernos y la recuperación que se aceleró a partir del 2014. Diagonal Mar cayó a manos del banco malo irlandés. Es lo que la banca denomina activos adjudicados, un eufemismo para denominar aquellos edificios y pisos que los bancos han tenido que quedar, movilizando mucho dinero destinados a provisiones.
La banca, para liberar estas provisiones y, por tanto, soltar lastre, comenzó a vender estos activos a quien en ese momento hacía una oferta. Es cuando aparecieron los denominados fondos oportunistas -también llamados fuentes buitre, a pesar de que detestan este apelativo por razones obvias-, que son los que compran a precio muy bajo para vender en un plazo de tiempo corto a precio alto, obteniendo así unas grandes plusvalías.

Volviendo al ejemplo de Diagonal Mar, en 2013 el banco malo irlandés, que se llama NAMA, lo vendió a un fondo oportunista, Northwood Investors. Lo compró en el peor momento, cuando los activos inmobiliarios estaban más baratos, y pagó 160 millones de euros. Tres años después, el verano pasado, lo vendió por 495 millones de euros. En tres años, unas plusvalías de 335 millones de euros. Y el comprador ya no fue uno de esos fondos oportunistas, sino que se lo quedó un fondo de inversión profesionalizado del sector inmobiliario del Deutsche Bank.

No es el único caso. El centro comercial ABC Serrano de Madrid era de una de las grandes inmobiliarias españolas, Royal Urbis. Con la crisis del sector, en 2013 lo vendió a IBA Capital Partners por 60 millones de euros. En diciembre de 2015 el activo pasó a formar parte de una SOCIMI, Zambales Spain. Y unos meses después Zambales lo vendió a una firma conjunta de CBRE y IBA Capital por 140 millones de euros. En sólo tres años se había revalorizado un 133% un activo que pasó de una inmobiliaria a un fondo, a una SOCIMI, para acabar en manos de un fondo que no es oportunista sino del sector inmobiliario, gestionado por CBRE.

Operaciones como ésta se produjeron con otros activos similares, como los centros comerciales Plenilunio de Madrid y Puerto Venecia de Zaragoza, que fueron a parar a manos del fondo Orion CapitalManagers, que un tiempo después se les vendió con importantes ganancias por una cifra global de 826 millones de euros.

El cambio de tipología de los inversores la ha descrito la socia directora de la consultora Aguirre Newman en Barcelona, ​​Anna Gener. "El perfil de los compradores actuales es de grandes fondos de capital internacional y socimis", explica, y añade que "los perfiles oportunistas ahora son residuales". Según esta experta en el sector, ahora los fondos que apuestan -y inverteixen- en el mercado inmobiliario "son core, es decir, del sector y especializados, que buscan poco riesgo y vienen con vocación de permanencia". Esto hace que muchos de los inversores que aterrizan en España -y en Cataluña y Barcelona sean de un perfil más inmobiliario y con proyectos que tienen un comportamiento de transformación del activo.

El fenómeno lo explica Hipólito Sánchez, director de inversiones de Aguirre Newman. "Los años 2012 y 2013 los fondos entraban a comprar barato porque había un riesgo", asegura, pero destaca que "ahora ya no hay operaciones oportunistas". De hecho, Sánchez cree que durante el año 2017 habrá más producto en el mercado, para que los que compraron a precios baratos sacarán los activos en el mercado.

El fenómeno no es sólo del sector de los centros comerciales, las tiendas, las oficinas o la logística. Pasa en todos los subsectores del negocio inmobiliario. El gerente de Vivienda de Barcelona, ​​Javier Burón, reconoce que fondos especializados del sector inmobiliario y también family offices -sociedades de inversión patrimonial- de hogares están comprando activos residenciales.

Este perfil de inversor también lo ha detectado Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​que asegura que muchos inversores, entre ellos familias y socios de la Cámara, están comprando pisos como inversión, atraídos por una rentabilidad que no pueden obtener con otros activos. La renta fija tiene una rentabilidad mínima, asegura, y si hay miedo a ir a la renta variable, la mejor opción para los inversores son estos tipos de activos inmobiliarios, que parecen seguros y dan rentabilidad.

Hipólito Sánchez describe también este nuevo tipo de inversor. Por ladrillo hay Tonneins a apostar los family offices y también las compañías de seguros que necesitan tener activos seguros. A estos perfiles, indica, se suma uno nuevo: los ocupantes de oficinas que empiezan a comprar el espacio que ocupan.